Zanim zaczniemy starać się o kredyt mieszkaniowy przyjrzyjmy się dokładnie z jakimi kosztami on się wiąże. Kredyt to nie tylko oprocentowanie i prowizja banku, ale również opłaty, których kredytobiorca często nie bierze pod uwagę oceniając swoje możliwości finansowe. Dodatkowo należy uświadomić sobie również, że czekają nas wydatki, które są w pośredni sposób związane z kredytem, a których uniknąć nie możemy. Poniższy artykuł to lista kosztów jakich możemy się spodziewać zaciągając kredyt na zakup nieruchomości.

Oprocentowanie kredytu czyli marża banku plus WIBOR lub LIBOR

Marża banku jest określana indywidualnie przez każdy bank. Jej wysokość jest ustalana nie tylko w oparciu o prognozy dotyczące kształtowania się stóp procentowych na przestrzeni kolejnych lat. Obniżając swoją marżę i oferując tanie kredyty bank może również skutecznie konkurować na rynku kredytowym przyciągając więcej potencjalnych klientów. Jeśli staramy się o kredyt, i dysponujemy tzw. wkładem własnym ( czyli część pieniędzy na zakup nieruchomości) marża może ulec obniżeniu. Banki coraz częściej wykazują skłonność do negocjacji z klientem w kwestii marży, zawsze jednak należy zachować czujność. Niższa marża może oznaczać więcej opłat dodatkowych lub mniej korzystne warunki spłaty kredytu. W ten sposób bank zrekompensuje sobie niższe wpływy z odsetek.

Zgodnie z danymi opublikowanymi przez Związek Banków Polskich wzrosła średnia marża dla kredytów złotówkowych i obecnie wynosi 3,29% w porównaniu do stycznia 2009 gdy wynosiła ona 2,18%. Dla kredytów we Frankach szwajcarskich wzrosła z 4% do 6,2 %.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) i LIBOR (London Interbank Offered Rate) określają aktualną wartość stóp procentowych dla kredytów oferowanych na rynku międzybankowym. WIBOR ma zastosowanie w przypadku kredytów zaciąganych w złotówkach, a LIBOR w przypadku kredytów walutowych. Nie są zależne od banku udzielającego nam kredytu. Ponieważ nie są stałe i zmieniają się często w zależności od bieżącej sytuacji ekonomicznej na rynku, bank uwzględniając zmiany WIBOR czy LIBOR przesyła nam uaktualniony harmonogram spłaty kredytu. Zazwyczaj co trzy miesiące, ponieważ dla kredytów hipotecznych stosuje się WIBOR lub LIBOR 3 miesięczny. Na przestrzeni ostatniego roku spadł zarówno LIBOR jak i WIBOR. Tak więc ceny kredytów hipotecznych mimo drożejących marż, nie odnotowały gwałtownych wzrostów. Jedynie całkowite oprocentowanie kredytu w CHF wzrosło o 1,75 %. Kredyty złotówkowe staniały zaś średnio o 0,5 punktu procentowego w porównaniu ze styczniem 2009 jak podaje ZBP.

Prowizja

Jednorazowa opłata, której wysokość jest uzależniona od wartości zaciągniętego kredytu. Średnio prowizja wynosi około 2 procent wartości kredytu, czyli kredyt hipoteczny o wartości 100 tys. zł będzie obciążony prowizją wynoszącą 2 tys. zł. Maksymalna stawka dopuszczona przez obecne prawo to 5%. Nie wszystkie banki pobierają jednak prowizję. Niektóre w miejsce prowizji wprowadziły tzw. opłatę przygotowawczą. Jest ona o tyle korzystniejsza dla banku, że z chwilą odstąpienia klienta od umowy, a zgodnie z Ustawą o Kredycie Konsumenckim (nie dotyczy to kredytów hipotecznych) z 2001 roku kredytobiorca może to uczynić w ciągu 10 dni od podpisania, bank ma prawo zatrzymać dla siebie opłatę przygotowawczą. Za kilka miesięcy wraz z wejściem w życie nowych przepisów unijnych dotyczących zasad udzielania kredytów (PROPOZYCJE ZMIAN W KREDYTACH KONSUMENCKICH 2010 - SPRAWDŹ!). Opłata przygotowawcza będzie zwrotna, a czas na odstąpienie od umowy bez podania przyczyny to 14 dni. Zostanie też zniesiony przepis dotyczący maksymalnej wysokości prowizji 5%.

Ubezpieczenia

Rodzaj i ilość ubezpieczeń może się zmieniać w zależności od konkretnego kredytu czy też indywidualnych ustaleń pomiędzy kredytobiorcą, a bankiem. Niektóre z nich są opcjonalne i zaakceptowanie ich przez kredytobiorcę skutkuje obniżeniem marży, trzeba jednak pamiętać, że ubezpieczenie opłacane przez cały okres spłacania kredytu może również znacząco podnieść jego całkowity koszt.

Najczęściej spotykane jest ubezpieczenie pomostowe. Zaciągając kredyt hipoteczny koszty tego ubezpieczenia płacimy razem z kolejnymi ratami kredytu do momentu, aż sąd dokona wpisu hipoteki do księgi wieczystej zakupionej przez nas nieruchomości. Jeżeli dana nieruchomość nie posiada księgi wieczystej to należy ją najpierw założyć. To jak długo będziemy obciążeni kosztami takiego ubezpieczenia zależy od czasu, w którym sąd upora się z założeniem księgi i wpisaniem do niej hipoteki na rzecz banku. Niestety zazwyczaj, szczególnie w dużych miastach ciągnie się to miesiącami, ze względu na dużą liczbę wniosków kierowanych do sądu.

Kolejne ubezpieczenie, które płacimy tylko przez pewien czas spłacania kredytu to ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. Jest ono opłacane do momentu gdy spłacimy wymaganą część kredytu. Najczęściej odpowiadającą kwocie żądanego przez bank wkładu własnego. Najniższy wkład własny to 20% wartości kupowanej nieruchomości, chociaż ostatnie słowo w tej kwestii należy do banku, który zgodzi się pożyczyć nam pieniądze. Jeszcze dwa lata temu w momencie boomu kredytowego banki polskie przyznawały kredyty mieszkaniowe osobom, które nie dysponowały żadnym wkładem własnym tzn. kredytowały nieruchomość w 100%.

Ubezpieczenie na życie, z cesją praw na rzecz banku, dotyczy zazwyczaj osób, które w momencie zaciągania kredytu osiągnęły określony wiek.

Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy lub chwilowej niezdolności do pracy to z kolei propozycja banku dla kredytobiorców, którzy są jedynymi żywicielami rodziny, bądź też ich zarobki są zdecydowanie większe od zarobków współmałżonka. Oczywiście ubezpieczenie to może też dotyczyć osoby stanu wolnego, która sama zaciąga i spłaca kredyt.

Ubezpieczeń okołokredytowych jest oczywiście jeszcze znacznie więcej, jak chociażby ubezpieczenie od nieszczęśliwych wypadków, czy ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości od ognia i wody. Ubezpieczenia mogą przybierać bardzo indywidualną formę w zależności od potrzeb kredytodawcy i kredytobiorcy.

Koszty wyceny nieruchomości

Kiedy zostanie już zbadana nasza zdolność kredytowa, bank musi równie dokładnie sprawdzić nieruchomość, którą chcemy zakupić. Wycena nieruchomości obejmuje jej wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną. Celem wyceny sporządzany jest operat szacunkowy nieruchomości przez niezależnego licencjonowanego rzeczoznawcę. Koszt takiego operatu to waha się w granicach kilkuset złotych. Czasami wartość nieruchomości będzie określona na podstawie wewnętrznej wyceny banku. Wycena nieruchomości jest także niezbędna do jej ubezpieczenia.

Opłata za transze

W przypadku kiedy dokonujemy zakupu mieszkania od dewelopera, a nieruchomość jest jeszcze w fazie budowy, to bank przelewa pieniądze z przyznanego nam kredytu hipotecznego w kilku częściach w tzw. transzach. Ilość transz i ich wartość związana jest ściśle z postępami w budowie nieruchomości, pieniądze przelewane są po skończeniu kolejnych etapów budowy. W ten sposób bank ogranicza swoje ryzyko, w razie gdyby nieruchomość nie została ukończona. Opłata za transzę nie należy na szczęście do wysokich, może to być przykładowo kwota około 200 zł za każdą transzę, zdarza się też jednak, że bank nie pobiera tej opłaty.

Spread walutowy

Tajemniczo brzmiący spread walutowy jest to różnica między kursem kupna a sprzedaży danej waluty. Nie dotyczy więc kredytów zaciąganych w złotówkach. Żeby zrozumieć dokładnie o co chodzi musimy uświadomić sobie, że zaciągając kredyty hipoteczne w walucie obcej, pożyczamy od banku pieniądze po tańszym kursie (kupujemy od banku walutę), a oddajemy drożej, bo po kursie sprzedaży. Załóżmy więc, całkiem hipotetycznie, że pożyczamy od banku pewną ilość Euro po kursie sprzedaży 4,00 złotego, a oddajemy po kursie kupna 4,01 zł. Ten 1 grosz, który tracimy na każdym pożyczonym Euro, jest w tym przypadku spreadem walutowym. Spread oscyluje zwykle w granicach 4-5 procent całej kwoty kredytu, ale nie jest wartością stałą i może wahać się podczas okresu spłacania kredytu, tak jak wahają się kursy walut.

Opłaty sądowe i notarialne

Chociaż te koszty należy doliczyć do każdego kredytu, to i tak mamy szczęście. Są one zdecydowanie niższe niż kiedyś. Przed 2007 był to procent od wartości nieruchomości. Ponieważ wartość nieruchomości to kilkaset tysięcy złotych, to procent od tej wartości stanowił naprawdę spory wydatek.

Przechodząc jednak do rzeczy koszt aktu notarialnego kupna sprzedaży nieruchomości o wartości 200 000 to w przybliżeniu suma około 2 tysięcy złotych. Maksymalne stawki notarialne są określone przez przepisy prawa. Dla nieruchomości o wartości od 60 001 do 1 000 000zł – taksa naliczana jest w następujący sposób: od pierwszych 60 tys. zł – 1,1 tys. zł, od nadwyżki – 0,5 %. Plus 22% VAT. Ponieważ prawo określa stawki maksymalne możemy zawsze próbować wynegocjować niższą kwotę i to właśnie ma wpływ na zróżnicowanie cen aktów notarialnych.

U notariusza zapłacimy także podatek PCC1 czyli 2% od wartości nieruchomości, nie dotyczy on jednak nieruchomości kupowanych na rynku pierwotnym. Zapłacimy go jednak kupując mieszkanie na rynku wtórnym.

Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej to należy złożyć wniosek o jej założenie do sądu. Założenie księgi wieczystej kosztuje 60 zł. Natomiast wpis do księgi wieczystej np. hipoteki na rzecz banku kosztuje 200zł.

Sprawdź jakie są wszystkie koszty związane z kupnem mieszkania lub nieruchomości na kredyt: Kupno mieszkania - koszty